Desde hace años, probablemente más de 30, el sector inmobiliario en España ha funcionado de manera parecida.
Hasta el año 2000, las herramientas disponibles para vender una propiedad eran, principalmente, los medios de prensa y los escaparates de las agencias inmobiliarias.
Podemos añadir el típico cartel en el balcón y los papelitos en los buzones, en los limpiaparabrisas de los coches y en las farolas, y también el boca a boca, que siempre ha funcionado muy bien.
Todo se vendía. Se tardaba más o menos, pero, al final, se vendía.
Cambiamos de siglo y entraron en juego los portales inmobiliarios.
Internet estaba en pañales, al menos comparado con cómo está ahora, pero ya se podían ver anuncios de propiedades parecidos a los que vemos hoy.
Esa fue, en gran medida, la primera innovación disruptiva en el sector en años.
Desde entonces no ha habido demasiados cambios.
Al menos, hasta la llegada del Home Staging.
¿Qué es el Home Staging?
La palabra Home Staging hace referencia a un conjunto de técnicas empleadas para vender o alquilar un inmueble basadas en la decoración, el diseño de interiores y la fotografía inmobiliaria, cuyo principal objetivo es el de incrementar el valor objetivo de la vivienda y diferenciarla de otras parecidas.
Existen dos diferencias principales entre el Home Staging y el resto de estrategias y técnicas de marketing y publicidad inmobiliaria.
La primera es que el Home Staging se lleva a cabo antes de lanzar al mercado la propiedad.
Y la segunda, y quizá más representativa, es que pone el foco en atraer al cliente idóneo, en vez de en perseguirlo.
Así, mientras las inmobiliarias y los portales de pisos se centran en llegar al mayor número posible de personas con la idea de encontrar entre todas ellas un comprador, el Home Staging busca captar la atención de los compradores adecuados, posicionando mejor el inmueble.
No te preocupes si aún no te queda claro este concepto. Lo vamos a ver con todo lujo de detalle a lo largo del artículo.
Lo que sí es importante es que quede claro que, el Home Staging, es una técnica o conjunto de técnicas de marketing inmobiliario y que es completamente distinto a todo lo que se ha hecho hasta en el mundo de la intermediación inmobiliaria.
Con eso, por ahora, es suficiente.
¿Qué se hace en un Home Staging?
Existen diferentes tipos de Home Staging.
Pauline Moutardier, Home Stager residente en Madrid, te los detalla a la perfección en un artículo de su blog titulado Home Staging: 6 fórmulas ganadoras para todos los presupuestos.
Teniendo eso en cuenta, veamos en términos generales que suele hacerse en un Home Staging.
Puesta a punto
Empezar a colocar muebles y elementos decorativos en una casa en la que las paredes tienen agujeros y los zócalos están despegados, no es una buena idea.
Antes de empezar con la puesta en escena, lo ideal es reparar aquello que no está en buen estado debido al uso.
Algunos ejemplos de puesta a punto serían cambiar las bombillas que no funcionan, arreglar los desconchones de la pared, ajustar las manetas de las puertas o limpiar y engrasar la bisagra de ese armario que tanto ruido hace cada vez que o abres.
Despersonalizar
Tras poner a punto la vivienda, el segundo paso consiste en retirar todos aquellos elementos que distraigan al potencial comprador, como fotografías y recuerdos familiares, recuerdos de las vacaciones, símbolos religiosos, etc.
Mantener esos elementos como parte de la decoración supone un grave error, y es trabajo del Home Stager retirarlos creando así un entorno más neutro y despersonalizado.
Pintar
Tercer paso, y solo si hace falta, pintaremos.
Pero ¿cuándo es necesario pintar?
A veces pintaremos porque la pintura existente ha perdido su brillo o está manchada, otras porque los colores no son los adecuados.
Por norma general, optaremos por tonos crudos y claros, incrementando así la sensación de luminosidad y amplitud de cada una de las estancias.
En casos concretos, un toque de color más llamativo nos ayudará a hacer destacar algún elemento de la vivienda.
Escenificar, amueblar y decorar
¿Casa puesta a punto, despejada y recién pintada? Es momento del mobiliario y la decoración.
En este apartado se tendrá muy en cuenta si la casa esta vacía, semiamueblada o completamente amueblada.
El objetivo final siempre será conseguir un espacio amueblado estratégicamente, con lo necesario para ayudar al comprador visualizar sus propios muebles y que cause una extraordinaria primera impresión.
Fotografiar
Los portales inmobiliarios de internet, se han convertido en el principal canal de promoción a la hora de vender o alquilar una vivienda.
Y lo que los hace tan especiales, es que ofrecen la posibilidad de ver fotografías y vídeos de las viviendas antes de visitarlas.
Conseguir destacar y atraer primero al comprador ideal para nuestra vivienda dependerá, en gran medida, de la calidad de dichas fotografías y de su capacidad de provocar emociones positivas.
Y de eso, los profesionales del Home Staging, saben mucho.
Significado y origen. Conoce a Barb Swartz.
El significado literal de la palabra Home Staging, es puesta en escena de una vivienda.
Es muy posible que el concepto “puesta en escena” te resulte familiar, sobre todo si te gustan el teatro y el cine, disciplinas artísticas en las que la puesta en escena hace referencia a la preparación de todos los elementos necesarios para la representación de una obra sobre un escenario.
Pero ¿qué tiene que ver todo eso con la venta o el alquiler de una casa?
Para entenderlo mejor, tenemos que remontarnos hasta los años 70.
Por entonces, Barb Swartz iniciaba su carrera como agente de bienes raíces en Washington.
A pesar de su escasa experiencia, Barb no tardó mucho en darse cuenta de dos cosas.
Primero, que los compradores que visitaban sus casas tenían serias dificultades para visualizar todas sus posibilidades, sobre todo cuando dichas casas estaban vacías.
Segundo, rápidamente comprendió que la compra de una vivienda es, en la mayoría de los casos, un proceso con una enorme carga emocional.
Ni corta ni perezosa, Barb decidió sacar provecho de su experiencia anterior en las artes escénicas y empezó a poner en práctica el concepto de puesta en escena en su trabajo.
A partir de ese momento, cada estancia de las casas que tuviera que vender se convertiría en un escenario, y lo prepararía todo para que sus visitas quedaran encantadas con la puesta en escena final.
La idea funcionó y Barb se convirtió en una de las agentes más exitosas en su zona.
Hoy, Barb sigue dando guerra como formadora, escritora y dando charlas por todo el mundo.
Ventajas del Home Staging
Un Home Stager profesional utiliza la decoración, el mobiliario, el estilismo y la fotografía, entre otras muchas cosas, para transformar una vivienda convencional en un producto inmobiliario que provoque un gran impacto en el mercado.
O dicho de otra manera.
Cuando como particulares nos planteamos vender nuestra casa, lo solemos hacer basándonos en ciertas premisas. Por ejemplo:
Mi casa está bien como está.
El que llegue ya lo pondrá todo a su gusto
A mi familia y a mis conocidos les encanta mi casa. Si a alguien no le gusta es que no es la persona adecuada.
etc.
Pero lo cierto es que, pensando así, lo que conseguimos es perder el control sobre la venta dejando el resultado final en manos de la inmobiliaria que contratemos o, en el peor de los casos, en manos de la suerte.
En cambio, el Home Stager le devuelve el control al propietario.
En vez de dejar la venta en manos del destino, estudia quién será el comprador idóneo y adapta la vivienda para que llame su atención.
Y eso tiene algunos beneficios.
Por ejemplo:
En una casa preparada con Home Staging se necesitan menos visitas para encontrar un comprador.
El tiempo de venta se puede reducir hasta en un 35%.
El valor de una casa preparada con Home Staging resiste mucho mejor las crisis.
La negociación a la baja casi desaparece.
Etc.
¿Inconvenientes?
Tiene algunos. No muchos, y todos tienen solución. Pero algunos inconvenientes sí que hay.
Por ejemplo, cuando los propietarios viven en la casa durante la venta, el hecho de que llegue alguien, cambie los muebles, o simplemente los mueva, retire las fotografías familiares o pinte las paredes de un color diferente, puede acabar siendo un poco incómodo.
A veces también se generan ciertos problemas cuando la vivienda ya está en venta a través de una inmobiliaria.
No obstante, cada vez más agencias contratan ellas mismas este servicio para sus clientes antes de empezar.
Y, para terminar, el Home Staging no siempre incluye la gestión de la venta.
Es verdad que empieza a ser habitual ver a Home Stagers formarse en gestión inmobiliaria y hacerse cargo de todo el proceso, como hacía Barb Swartz.
Pero es posible que no sea así.
En ese caso, tendrás que contratar el Home Staging por un lado y, si no quieres vender como particular, buscar una inmobiliaria que se encargue de todo lo demás.
Ejemplos de Home Staging
Sin duda, la mejor manera de entender hasta qué punto el Home Staging es una herramienta poderosísima a la hora de vender o alquilar una vivienda, es viendo algunos ejemplos.
Así que te voy a dejar unos cuantos enlaces a cuentas de Instagram y portafolios de algunas de mis Home Stagers favoritas, aunque hay muchas más, para que veas con tus propios ojos proyectos reales de Home Staging.
Serendipia Home Staging (Donostia – San Sebastián y Guipúzcoa)
Instagram: @serendipiahomestaging
Web: serendipiahomestaging.com
Aloha Home Staging (Alicante)
Instagram: @alohahomestaging
Web: alohahomestaging.es
Virgina Cesena (Barcelona)
Instagram: @virginiacesena.design
Web: virginiacesena.com
Yola Rodríguez (Málaga)
Instagram: @yolarodriguezdecostaging
Web: yolarodriguez.com
Málaga Home Staging (Málaga)
Instagram: @malaga_hs
Web: malagahs.com
Casa de Hoy (Galicia)
Instagram: @casadehoy_homestaging
Casa con Vida (Madrid)
Instagram: @casaconvida_homestaging
Web: casaconvidahs.com
Maraca Home (Barcelona)
Instagram: @maracahome
Web: maracahome.com
Valeur Home Staging (Madrid)
Instagram: @valeur_homestaging
Realza Home Staging (Santander y Cantabria)
Instagram: @realzahomestaging
Diferencia entre Home Staging y decoración de interiores.
Decoramos cuando queremos que una casa se ajuste a nuestras necesidades, gustos y preferencias como propietarios.
Colores vibrantes y distintos en cada estancia de la casa, una decoración recargada o extremadamente minimalista, muebles antiguos combinados con otros de diseño…
Todo vale. Es nuestra casa y deseamos un espacio en el que descansar, sentirnos a gusto y que, sobre todo, hable de nosotros.
Pero, si queremos vender o alquilar, la cosa funciona de manera diferente.
La personalización se puede volver en nuestra contra.
Los elementos demasiado llamativos distraen.
Nuestros gustos y preferencias pueden ser totalmente contrarios a los de la mayoría de las personas que visiten nuestra casa.
Y, por eso, necesitamos otra manera de enfocar las cosas.
El Home Staging utiliza la decoración, pero no para que la casa enamore al propietario, sino para que guste al mayor número de personas posibles.
Despersonaliza el espacio, ayudando a los demás a imaginarse viviendo en él sus propias vidas.
Porque, aunque no lo creas, para la mayoría no es nada fácil visualizar. Necesitan ayuda para hacerlo, y de eso va el Home Staging.
Se utilizan colores neutros para potenciar la luz y el espacio.
Los muebles y la decoración dejan de ser elementos de distracción y se convierten en guías para los futuros propietarios.
Todo se prepara para gustar, para ser memorable, para convencer.
Todo, hasta el más mínimo detalle, tiene como objetivo la venta.
Home Staging en la vida real. ¿Para quién es?
Es muy probable que, a lo largo de tu vida, hayas visto, incluso visitado, un piso piloto.
El piso piloto sirve, principalmente, para vender pisos de obra nueva.
Los pisos de obra nueva suelen estar vacíos, y los promotores y agentes inmobiliarios saben que, un piso vacío, es más difícil de vender.
Un piso vacío es frío, nada acogedor, y es el comprador quien tiene que hacer el esfuerzo de colocar mentalmente sus propios muebles, organizar el salón comedor e imaginar cómo quedará la habitación de los niños.
La solución, el piso piloto.
El piso piloto tiene algunos muebles y elementos decorativos colocados estratégicamente para facilitar al comprador que visualice su propia versión de un hogar.
El piso piloto es, precisamente, un buen ejemplo de Home Staging.
Las inmobiliarias especializadas en viviendas de lujo, también utilizan el Home Staging.
Unas tumbonas, algunas plantas y un mueble bar en una piscina, ayudan mucho a visualizar.
Las casas de lujo, las que valen millones, se preparan bien para la venta. El beneficio compensa.
La buena noticia es que hoy en día el Home Staging ya no es algo exclusivo de las promotoras ni se hace solo en villas lujosas. Hoy es para todo el mundo.
Las inmobiliarias especializadas en viviendas de alto standing lo siguen utilizando, pero el resto de agencias también.
Es más, gracias a internet, es realmente sencillo para cualquier propietario encontrar Home Stagers profesionales en casi cualquier zona de España.
¿Es el Home Staging para todo el mundo?
En mi opinión sí. Sin ninguna duda.
Y prueba de ello son los cientos de ejemplos de propietarios particulares que están vendiendo sus casas a mejor precio y en mucho menos tiempo, gracias a él.
Lo cual me lleva a hablarte, para terminar, de estadísticas.
Estadísticas. ¿Qué beneficios tiene realmente el Home Staging?
Existen estadísticas nacionales e internacionales sobre el Home Staging y efecto directo sobre la venta y el alquiler de viviendas.
Dichas estadísticas se obtienen, generalmente, de entrevistas realizadas a profesionales del sector inmobiliario.
A nivel nacional, la estadística más significativa es la proporcionada por AHSE, la Asociación Española de Home Staging.
Según la AHSE:
- En el 52 % de los casos, las viviendas preparadas con Home Staging se venden a mejor precio (hasta un 25 % más) que las no preparadas.
- Más del 50 % de los Home Staging se llevan a cabo en viviendas de entre 150.000 y 300.000 euros.
- El tiempo medio en España para vender una vivienda, supera los 8 meses. Las viviendas preparadas con Home Staging se venden, de media, en 1,9 meses.
- Respecto a la satisfacción del cliente, solo el 7 % declara sentirse satisfecho, mientras que el 90 % asegura sentirse muy satisfecho con el resultado final.
Veamos qué resultados arrojan las encuestas internacionales.
Por ejemplo, según la NAR, la National Association of Realtors:
- El 49 % de las viviendas preparadas con Home Staging han incrementado su valor de mercado hasta en un 20 %.
- Más de un 50 % de los encuestados reconoce una reducción del tiempo de venta respecto a viviendas similares que no se han preparado.
En conclusión, más de la mitad de los encuestados, tanto en España como en Estados Unidos, reconocen que las viviendas preparadas con Home Staging no solo se venden mucho antes, sino que su valor aumenta.
Y, sinceramente, ¿no es eso lo que cualquier propietario querría para su casa?
